Pourquoi une estimation immobilière professionnelle est indispensable en planification successorale ?

En Suisse, le patrimoine privé est fréquemment constitué pour une part prépondérante d’actifs immobiliers. À Genève en particulier, la valeur d’un bien peut représenter l’essentiel d’une succession.

Or, de nombreux testateurs établissent leurs dispositions pour cause de mort sur la base d’estimations anciennes ou approximatives. Cette pratique comporte des risques juridiques significatifs : atteinte involontaire aux réserves héréditaires, contestations, difficultés de partage, défaut de liquidités ou optimisation fiscale imparfaite.

Une estimation professionnelle ne relève pas du confort, mais d’une exigence de sécurité juridique.

5 raisons de faire estimer son bien

1. Respect des réserves héréditaires (art. 470 ss CC)

Le droit successoral suisse impose le respect des réserves héréditaires.
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023 :

• Les descendants ont droit à une réserve correspondant à la moitié de leur part légale.
• Le conjoint survivant bénéficie également d’une réserve correspondant à la moitié de sa part légale.
• Les parents ne disposent plus de réserve.

Ces réserves se calculent sur la masse successorale nette effective au jour du décès.

Le risque d’une sous-évaluation

Un bien immobilier estimé de manière approximative peut conduire à :

• attribuer un bien dont la valeur réelle excède la quotité disponible ;
• créer une inégalité involontaire entre héritiers ;
• exposer les dispositions testamentaires à une action en réduction (art. 522 ss CC).

Exemple genevois :
Un appartement estimé subjectivement à CHF 800’000.– est légué à un enfant, tandis qu’un autre reçoit CHF 400’000.– en liquidités.
Au décès, la valeur vénale est expertisée à CHF 1’200’000.–.
L’égalité supposée disparaît et l’héritier lésé peut exiger la réduction du legs.

Une expertise indépendante permet d’établir une base objective, réduisant significativement le risque contentieux.

2. Détermination exacte de la quotité disponible

La quotité disponible correspond à la part du patrimoine dont le testateur peut disposer librement. Une estimation erronée modifie mécaniquement son montant.

Impact sur les legs à des tiers

Si un testateur souhaite favoriser une organisation d’utilité publique — par exemple :

• Enfants du Monde
• Handicap International Suisse
• Fondation Pasteur Suisse

— le montant effectivement transmissible dépend directement de la valeur réelle du patrimoine.

Une sous-estimation peut conduire à réduire inutilement un legs parfaitement licite.
À l’inverse, une surestimation expose à une réduction judiciaire.

La précision patrimoniale est donc la condition préalable d’une générosité juridiquement sécurisée.

3. Anticipation des questions de liquidité successorale

À Genève, les descendants et le conjoint sont exonérés de droits de succession.
En revanche :

• Les héritiers plus éloignés et les tiers peuvent être imposés à des taux pouvant atteindre 54,6 %.
• Des frais importants subsistent (notaire, exécuteur testamentaire, dettes, soultes).

Le risque d’illiquidité

Une succession majoritairement immobilière peut créer une tension financière :

Exemple :

• Succession de CHF 3’000’000.–
• Villa à Cologny estimée à CHF 2’500’000.–
• Liquidités : CHF 500’000.–
• Deux héritiers.

Si l’un souhaite conserver la villa, il devra verser une soulte substantielle à l’autre. Sans capacité financière :

• hypothèque élevée,
• ou vente rapide, souvent dans de mauvaises conditions.

Une estimation fiable permet d’anticiper ces scénarios et d’organiser, le cas échéant, des solutions (assurance, planification bancaire, structure sociétaire).

4. Prévention des conflits liés aux partages en nature

L’attribution d’un immeuble constitue l’une des principales sources de tensions successorales.

Sans référence objective :

• divergences d’appréciation,
• suspicion d’injustice,
• blocage du partage,
• indivision conflictuelle prolongée.

Une estimation indépendante sert de référence neutre pour :

• fixer une soulte équitable ;
• décider d’une vente ;
• organiser une indivision structurée.

La valeur expertisée devient un outil d’apaisement.

5. Intégration des paramètres fiscaux et réglementaires

Le marché genevois présente des spécificités importantes :

• réglementation LDTR,
• zones de développement,
• impôt immobilier complémentaire (IIC),
• contraintes d’exploitation locative,
• évolution des taux hypothécaires.

Une estimation professionnelle intègre ces paramètres et permet :

• d’évaluer l’opportunité d’une donation anticipée ;
• d’envisager la constitution d’une société immobilière (SA ou Sàrl) ;
• de planifier une transmission progressive des parts ;

• d’optimiser la structure patrimoniale dans le respect du droit fiscal cantonal.